- 現在地
- ホーム > マーケット情報 > レポート・コラム&コメント > 株式 > 足立武志「知って納得！株式投資で負けないための実践的基礎知識」 > 第273回 高騰→急落・これからのREITの投資戦略を考える
REITの価格が乱高下しています。2011年11月に805.04ポイントだった東証REIT指数は2013年春に調整するもそれを乗り越え、今年1月には2,005.07ポイントまで上昇しました。約3年間で2.5倍の上昇です。ところが今年1月下旬になり突如価格が急落、REIT指数は2週間で高値から約10％値下がり、1,799.08ポイントをつけました。ここまでの規模の調整は2013年春以来のことです。
今回は、なぜREITの価格はここまで大きく上昇し、直近に急落したのか、そして今後REITに対してどのような投資戦略で臨むべきなのかを考えていきたいと思います。
株価の上昇とREIT価格の上昇は全く意味が異なる
はじめに、株式とREITとの違いを明確にしておきたいと思います。重要なのは「株価の上昇とREIT価格上昇とではその意味合いが全く異なる」という点です。
基本的に、株価が長期的に右肩上がりに上昇することは大いにあり得ますが、REIT価格が長期的に右肩上がりに上昇することは考えにくいです。
好業績の企業は毎年多額の利益を獲得し、一部は配当金として株主に還元され、残りは純資産の増加という形で株主の所有分拡大に寄与します。これが企業価値の向上につながり、ひいては株価上昇の要因となります。ですから好業績の銘柄の株価が長期的に右肩上がりに上昇するのは理にかなっています。
一方REITは、不動産の賃料等を原資とした分配金を得るのが目的の「利回り商品」であり、株式よりは債券に近い性格です。したがって、REIT価格の上昇は分配金利回りの低下につながります。
REITは不動産投資の一種であり、当然リスクを伴います。リスクの対価として投資家は応分のリターンを求め、REITの場合は分配金利回りとなります。それなのに、リスクの存在を無視して分配金利回りが際限なく低下するようなREIT価格の上昇は考えにくいのです。
また、REIT価格は当然不動産市況に左右されます。不動産市況は大きく変動しますから、それに影響を強く受けるREIT価格も上下に大きく動くことになります。
3年間で2.5倍に上昇したREIT価格が今後も大きく上昇するためには、不動産市況のさらなる改善等によりREITの1口あたりの分配金の増加が見込まれなければなりません。それがないままにREIT価格が大きく上昇を続け、分配金利回りが際限なく低下するならば、それはまさに「バブル」となります。
REIT価格が上昇した理由とは？
ところで、なぜREITの価格がここまで上昇したのでしょうか。
もちろん、不動産市況が今後も改善し、賃料収入の増加や保有物件の価値上昇によって分配金が増額されるとの期待も理由の1つでしょう。
しかし、ここまでのREIT価格上昇の最も大きな要因は、やはり世界的な金融緩和に伴うカネ余りにあると思います。
金融緩和により世界中にマネーがあふれると、行き場を失ったマネーの一部はREIT市場に流れ込みます。その結果、REIT価格の押し上げ要因となります。
また、金融緩和により債券にも大量のマネーが流れ込む結果、長期金利が低下します。すると債券と比べてREITの利回り面での魅力が相対的に高まることから、REITが買われる原因となります。
さらに、日本銀行がREITを買い入れている点も、需要と供給のバランスという面から考えて価格を押し上げる要因となります。
日本銀行のホームページをみると、ETFとREITの日々の買い入れ結果が掲載されています。これによれば、2014年春ごろの1日の買い入れ額は3億円でしたが、その額は次第に増え続け、最近では1日につき12億円～13億円を買い入れています（買い入れは毎日行っているわけではありません）。そして、今年に入ってからすでに100億円以上のREITを買い入れていることが分かります。
長期金利が上昇するとREIT価格はどうなる？
では、1月下旬以降REITの価格が急落したのはなぜでしょうか。これは長期金利が急上昇したためです。
REITは債券と同じように「利回り商品」であり、両者の間には「適切な利回り差」があると考えられます。これは常にいくらと固定されているわけではなく、マーケットを取り巻く環境により、市場参加者により自然と決定される性質のものです。
長期金利が上昇すると、その「適切な利回り差」という均衡が崩れ、債券とREITの利回り差が縮まってしまいます。そこで、「適切な利回り差」に戻すためにマーケットの調整機能が働き、REIT価格が下落するのです。
1月下旬以降のREIT価格の急落は、長期金利の急上昇と時を同じくしていたという事実からも、長期金利とREIT価格には密接な関係があるということができます。
これからのREITへの投資戦略
最後に、今後のREITの投資戦略について考えてみたいと思います。
ファンダメンタルの面からみれば、価格上昇により分配金利回りはかなり低下していますので、個人的にはやや割高には感じます。ファンダメンタルを重視するなら、無理に買うような水準ではないとは思います。もし長期金利がここから大きく上昇したならば、REIT価格にもマイナスの影響があるでしょう。
一方、チャート面から判断すると、確かに1月下旬～2月上旬の調整はやや大きかったものの、長期的に見た上昇トレンドは不変です。現時点でのREIT価格がバブルとは思いませんが、ここからさらに価格が上昇して「REITバブル」に突入する可能性もあります。筆者はバブルの初期段階で乗ることができるならば、バブルを積極的に活用して利益を伸ばすべきという持論ですので、強い動きが続く限りは流れについていけばよいと思います。
具体的には株式と同様に、日足チャートをチェックして価格のトレンドに応じて売買すればよいでしょう（添付チャート①のタイミング）。東証REIT指数は、本コラム執筆時点（2月15日）ではまだ25日移動平均線を下回っていますから、これを上回ってくるまでは買いは見送りとなります。
ただ、できるだけ安く、つまりできるだけ分配金利回りが高くなったところで買う方が有利というのも事実です。そこで、下降トレンドの中を買い向かうという戦略が考えられます（添付チャート②のタイミング）。もちろん想定外の大幅下落に備え、損切りという歯止めは必要となります。
日足チャートでは2月3日につけた1,799.08ポイントが直近の安値です。価格が25日移動平均線を超えないうちに買うのなら、ここを損切りラインに設定し、割り込まない限りは保有を続けるという形にすればよいと思います。なお、価格が25日移動平均線に近づいた場合は、②のタイミングで買うと損切りとなった場合の損失が大きくなってしまう恐れがあります。無理に②のタイミングで買わず、①のタイミングが到来するまで待った方がよいでしょう。
REIT指数 日足チャート
上記の戦略は東証REIT指数を例にとったものです。個別のREIT銘柄やREITのETFへ投資する際は、それぞれのチャートを確認したうえで、上と同じようなやり方で売買タイミングを計るようにしましょう。
本資料は情報提供を目的としており、投資等の勧誘目的で作成したものではありません。お客様ご自身で投資の最終決定をおこなってください。本資料の内容は、弊社が信頼できると判断した情報源から入手・編集したものですが、その情報源の確実性まで保証するものではありません。なお、本資料の内容は、予告なしに変更することがあります。
足立武志
知って納得！株式投資で負けないための実践的基礎知識
株式投資がうまくいかない、という個人投資家の皆様へ。実践をベースにした「すぐに役立つ真の基礎知識」は、お客様の株式投資戦略に新たなヒントを提供。負けない、失敗しないためにはどのように行動すべきか、これから「株式投資」を始めようと考えている方、必見です。
国内株式のリスクと費用について
■国内株式 国内ETF／ETN 上場新株予約権証券（ライツ）
【株式等のお取引にかかるリスク】
株式等は株価（価格）の変動等により損失が生じるおそれがあります。上場投資信託（ETF）は連動対象となっている指数や指標等の変動等、上場投資証券（ETN）は連動対象となっている指数や指標等の変動等や発行体となる金融機関の信用力悪化等、上場不動産投資信託証券（REIT）は運用不動産の価格や収益力の変動等、ライツは転換後の価格や評価額の変動等により、損失が生じるおそれがあります。※ライツは上場および行使期間に定めがあり、当該期間内に行使しない場合には、投資金額を全額失うことがあります。
レバレッジ型、インバース型ＥＴＦ及びＥＴＮのお取引にあたっての留意点
上場有価証券等のうち、レバレッジ型、インバース型のETF及びETN（※）のお取引にあたっては、以下の点にご留意ください。
- レバレッジ型、インバース型のETF及びETNの価額の上昇率・下落率は、2営業日以上の期間の場合、同期間の原指数の上昇率・下落率に一定の倍率を乗じたものとは通常一致せず、それが長期にわたり継続することにより、期待した投資成果が得られないおそれがあります。
- 上記の理由から、レバレッジ型、インバース型のETF及びETNは、中長期間的な投資の目的に適合しない場合があります。
- レバレッジ型、インバース型のETF及びETNは、投資対象物や投資手法により銘柄固有のリスクが存在する場合があります。詳しくは別途銘柄ごとに作成された資料等でご確認いただく、またはコールセンターにてお尋ねください。
※「上場有価証券等」には、特定の指標（以下、「原指数」といいます。）の日々の上昇率・下落率に連動し1日に一度価額が算出される上場投資信託（以下「ETF」といいます。）及び指数連動証券（以下、「ETN」といいます。）が含まれ、ETF及びETNの中には、原指数の日々の上昇率・下落率に一定の倍率を乗じて算出された数値を対象指数とするものがあります。このうち、倍率が＋（プラス）１を超えるものを「レバレッジ型」といい、－（マイナス）のもの（マイナス１倍以内のものを含みます）を「インバース型」といいます。
【信用取引にかかるリスク】
信用取引は取引の対象となっている株式等の株価（価格）の変動等により損失が生じるおそれがあります。信用取引は差し入れた委託保証金を上回る金額の取引をおこなうことができるため、大きな損失が発生する可能性があります。その損失額は差し入れた委託保証金の額を上回るおそれがあります。
【株式等のお取引にかかる費用】
国内株式の委託手数料は「ゼロコース」「超割コース」「いちにち定額コース」の3コースから選択することができます。
〔ゼロコース（現物取引）〕
約定金額にかかわらず取引手数料は0円です。
但し、原則として当社が指定するSOR（スマート・オーダー・ルーティング（※1））注文 のご利用が必須となります。（当社が指定する取引ツールや注文形態で発注する場合を除きます。）
ゼロコースをご利用される場合には、当社のSORやRクロス（※2）の内容を十分ご理解のうえでその利用に同意いただく必要があります。
※1 SORとは、複数市場から指定条件に従って最良の市場を選択し、注文を執行する形態の注文です。
※2 「Rクロス」は、楽天証券が提供する社内取引システム（ダークプール（※3））です。
※3 ダークプールとは、証券会社が投資家同士の売買注文を付け合わせ、対当する注文があれば金融商品取引所の立会外市場(ToSTNeT)に発注を行い約定させるシステムをいいます。
〔ゼロコース（信用取引）〕
約定金額にかかわらず取引手数料は0円です。
但し、原則として当社が指定するSORのご利用が必須となります。（当社が指定する取引ツールや注文形態で発注する場合を除きます。）
〔超割コース（現物取引）〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引金額 取引手数料
5万円まで 55円（税込）
10万円まで 99円（税込）
20万円まで 115円（税込）
50万円まで 275円（税込）
100万円まで535円（税込）
150万円まで640円（税込）
3,000万円まで1,013円（税込）
3,000万円超 1,070円（税込）
〔超割コース（信用取引）〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引金額 取引手数料
10万円まで 99円（税込）
20万円まで 148円（税込）
50万円まで 198円（税込）
50万円超 385円（税込）
超割コース大口優遇の判定条件を達成すると、以下の優遇手数料が適用されます。大口優遇は一度条件を達成すると、3ヶ月間適用になります。詳しくは当社ウェブページをご参照ください。
〔超割コース 大口優遇（現物取引）〕
約定金額にかかわらず取引手数料は0円です。
〔超割コース 大口優遇（信用取引）〕
約定金額にかかわらず取引手数料は0円です。
〔いちにち定額コース〕
1日の取引金額合計（現物取引と信用取引合計）で手数料が決まります。
1日の取引金額合計 取引手数料
100万円まで0円
200万円まで 2,200円（税込）
300万円まで 3,300円（税込）
以降、100万円増えるごとに1,100円（税込）追加。
※1日の取引金額合計は、前営業日の夜間取引と当日の日中取引を合算して計算いたします。
※一般信用取引における返済期日が当日の「いちにち信用取引」、および当社が別途指定する銘柄の手数料は0円です。これらのお取引は、いちにち定額コースの取引金額合計に含まれません。
【かぶミニ®（単元未満株の店頭取引）にかかるリスクおよび費用】
- リスクについて
- かぶミニ®の取扱い銘柄については市場環境等により、取扱いを停止する場合があります。
- 費用について
- 売買手数料は無料です。
かぶミニ®（単元未満株の店頭取引）は、当社が自己で直接の相手方となり市場外で売買を成立させます。そのため、取引価格は買付時には基準価格に一定のスプレッド（差額）を上乗せした価格、売却時には基準価格に一定のスプレッド（差額）を差し引いた価格となります（1円未満の端数がある場合、買付時は整数値に切り上げ、売却時は切り捨て）。なお、適用されるスプレッドは当社ウェブサイトにて開示していますが、相場環境の急変等により変動する場合があります。
- カスタマーサービスセンターのオペレーターの取次ぎによる電話注文は、上記いずれのコースかに関わらず、1回のお取引ごとにオペレーター取次ぎによる手数料（最大で4,950円（税込））を頂戴いたします。詳しくは取引説明書等をご確認ください。
- 信用取引には、上記の売買手数料の他にも各種費用がかかります。詳しくは取引説明書等をご確認ください。
- 信用取引をおこなうには、委託保証金の差し入れが必要です。最低委託保証金は30万円、委託保証金率は30％、委託保証金最低維持率（追証ライン）が20％です。委託保証金の保証金率が20％未満となった場合、不足額を所定の時限までに当社に差し入れていただき、委託保証金へ振替えていただくか、建玉を決済していただく必要があります。
レバレッジ型ＥＴＦ等の一部の銘柄の場合や市場区分、市場の状況等により、30％を上回る委託保証金が必要な場合がありますので、ご注意ください。
【貸株サービス・信用貸株にかかるリスクおよび費用】
（貸株サービスのみ）
- リスクについて
- 貸株サービスの利用に当社とお客様が締結する契約は「消費貸借契約」となります。株券等を貸付いただくにあたり、楽天証券よりお客様へ担保の提供はなされません（無担保取引）。
（信用貸株のみ） - 株券等の貸出設定について
- 信用貸株において、お客様が代用有価証券として当社に差入れている株券等（但し、当社が信用貸株の対象としていない銘柄は除く）のうち、一部の銘柄に限定して貸出すことができますが、各銘柄につき一部の数量のみに限定することはできませんので、ご注意ください。
（貸株サービス・信用貸株共通）
- 当社の信用リスク
- 当社がお客様に引渡すべき株券等の引渡しが、履行期日又は両者が合意した日に行われない場合があります。この場合、「株券等貸借取引に関する基本契約書」・「信用取引規定兼株券貸借取引取扱規定第2章」に基づき遅延損害金をお客様にお支払いいたしますが、履行期日又は両者が合意した日に返還を受けていた場合に株主として得られる権利（株主優待、議決権等）は、お客様は取得できません。
- 投資者保護基金の対象とはなりません
- 貸付いただいた株券等は、証券会社が自社の資産とお客様の資産を区別して管理する分別保管および投資者保護基金による保護の対象とはなりません。
- 手数料等諸費用について
- お客様は、株券等を貸付いただくにあたり、取引手数料等の費用をお支払いいただく必要はありません。
- 配当金等、株主の権利・義務について
- 貸借期間中、株券等は楽天証券名義又は第三者名義等になっており、この期間中において、お客様は株主としての権利義務をすべて喪失します。そのため一定期間株式を所有することで得られる株主提案権等について、貸借期間中はその株式を所有していないこととなりますので、ご注意ください。（但し、信用貸株では貸借期間中の全部又は一部においてお客様名義のままの場合もあり、この場合、お客様は株主としての権利義務の一部又は全部が保持されます。）株式分割等コーポレートアクションが発生した場合、自動的にお客様の口座に対象銘柄を返却することで、株主の権利を獲得します。権利獲得後の貸出設定は、お客様のお取引状況によってお手続きが異なりますのでご注意ください。貸借期間中に権利確定日が到来した場合の配当金については、発行会社より配当の支払いがあった後所定の期日に、所得税相当額を差し引いた配当金相当額が楽天証券からお客様へ支払われます。
- 株主優待、配当金の情報について
- 株主優待の情報は、東洋経済新報社から提供されるデータを基にしており、原則として毎月1回の更新となります。更新日から次回更新日までの内容変更、売買単位の変更、分割による株数の変動には対応しておりません。また、貸株サービス・信用貸株内における配当金の情報は、TMI（Tokyo Market Information；東京証券取引所）より提供されるデータを基にしており、原則として毎営業日の更新となります。株主優待・配当金は各企業の判断で廃止・変更になる場合がありますので、必ず当該企業のホームページ等で内容をご確認ください。
- 大量保有報告（短期大量譲渡に伴う変更報告書）の提出について
- 楽天証券、または楽天証券と共同保有者（金融商品取引法第27条の23第５項）の関係にある楽天証券グループ会社等が、貸株対象銘柄について変更報告書（同法第27条の25第２項）を提出する場合において、当社がお客様からお借りした同銘柄の株券等を同変更報告書提出義務発生日の直近60日間に、お客様に返還させていただいているときは、お客様の氏名、取引株数、契約の種類（株券消費貸借契約である旨）等、同銘柄についての楽天証券の譲渡の相手方、および対価に関する事項を同変更報告書に記載させていただく場合がございますので、予めご了承ください。
- 税制について
- 株券貸借取引で支払われる貸借料及び貸借期間中に権利確定日が到来した場合の配当金相当額は、お客様が個人の場合、一般に雑所得又は事業所得として、総合課税の対象となります。なお、配当金相当額は、配当所得そのものではないため、配当控除は受けられません。また、お客様が法人の場合、一般に法人税に係る所得の計算上、益金の額に算入されます。税制は、お客様によりお取り扱いが異なる場合がありますので、詳しくは、税務署又は税理士等の専門家にご確認ください。