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- ホーム > マーケット情報 > レポート・コラム&コメント > 株式 > 足立武志「知って納得！株式投資で負けないための実践的基礎知識」 > 第308回 筆者が考える個人投資家のREITとの付き合い方
前々回、前回とREITについて考えてきましたが、今回はその完結編として、個人投資家がREITに投資する際にどのような点に考慮すべきかを、筆者の考えや経験などを踏まえてお話ししたいと思います。
筆者が考える簡単かつ実践的なREIT投資の戦略とは
REIT投資では、不動産投資に精通していない個人投資家が適切なファンダメンタル分析を行って投資判断を下すのは困難であることはすでに述べたとおりです。
そこで、ここまでお話ししたことを踏まえた、筆者が考えるより簡単かつ実践的なREIT投資の戦略として挙げられるのは次の2点です。
- REIT全体としての分配金利回りに注目して判断をする
REITの個別銘柄ごとのファンダメンタルの違いは当然あるものの、価格の推移をみるとおおむね同じような値動きとなっています。そこで、REIT全体としては分配金利回りを重視するべきです。
幸い、REITは株式の個別銘柄の配当金とは異なり、分配金の水準が比較的安定しています。そのため分配金利回りの水準によって割安かどうかを判断することは比較的容易です。
現在のREITの分配金利回りは平均で3％台ですが、アベノミクスが始まる前の2012年前半は平均5～6％ほどの分配金利回りでした。つまり、REITの価格は2倍に上昇したことになります。
分配金利回りが高ければ、投資金額に対して多くの分配金（インカムゲイン）が受け取れるだけでなく、REIT価格の値上がりによる利益（キャピタルゲイン）も期待できます。
ですから、今後REIT価格が大きく下がって分配金利回りが上昇するようなことがあれば、新規投資の絶好のタイミングとなります。逆に現在のように分配金利回りが低い状況では、今後の不動産市況によっては価格が大きく下がってしまう可能性もありますから、あまり積極的に新規投資をする必要性は低いと思います。
もし現時点から新規投資するのであれば、上昇トレンドかつできるだけ安い価格で買うよう心掛け、下降トレンドの間は手を出さないようにすべきです。
REIT価格は国債利回りに連動して動く傾向にあります。そこでREIT価格のトレンドの変化に気を付け、下降トレンドに転じたときに利食いや損切りを行ってさえいれば、国債利回りの変化を踏まえたタイミングで売買できますから、大きな損失を被る心配は少ないはずです。
小さな投資金額でREITの分散投資を最大限享受しよう
- 複数のREITへ分散投資し、個別銘柄リスクを可能な限り軽減する
個人投資家が個々のREITごとにファンダメンタルを正確に見極めることが困難だとすれば、複数の銘柄に分散投資して、個別銘柄が有するリスクを可能な限り極小化することが非常に有効です。しかし、銘柄によっては最低投資金額が100万円を超えることもあり、分散投資するにも資金面でのハードルが意外に高いのが現実です。
そこで、REITを投資対象としたETFや、複数のREITに投資する投資信託（ファンド）への投資が有効になります。これなら、個別銘柄のリスクを最小限に抑えながら、REITの平均的な利回りを得ることができます。さらに、最低投資金額もそれほど大きくありません。
例えばREITのETFの1つである上場インデックスファンドJリート隔月分配（1345）であれば、1単位20万円以下の金額で、複数のREITに分散投資する効果を得ることができるとともに、現時点で3％程度の分配金利回りを得ることができます。
REITのETFとREITファンドのどちらに投資すべきか？
では、REITのETFとREITファンド、どちらに投資するのが望ましいのでしょうか。あくまでも個人的な見解ですが、コスト面と、分配金のポリシーの面で、筆者であればREITのETFに投資しますし、実際に投資することもよくあります。
REITのETFはネット証券を使えば売買手数料は非常に安く済みますし、信託報酬もかなり低く抑えることができます。対してREITファンドは、ファンドにより異なりますが、購入時に3％の手数料を取られ、信託報酬もREITのETFよりかなり高い金額となることが多いです。REITに幅広く分散投資すれば、ETFやファンドによってリターンもそれほど大きな差は生じないはずです。それならば、できるだけコストの低いものを選ぶのが正解と思います。
もう1つは、分配金のポリシーです。REITのETFは、基本的にETFが受け取った分配金の範囲内で投資家に分配金を支払っています。一方、REITファンドの多くは、毎月分配型として高い分配金を毎月支払っていますが、これはファンドが受け取った分配金やREITの値上がり益をはるかに上回る水準です。つまり、REITファンドは、投資家が払い込んだ投資元本の一部を、分配金として毎月投資家に返却してしまっているのです（この点については後述します）。
もちろん、世界中のREITを投資対象とするREITファンドは、REITのETFでは実現できない「グローバルな分散投資」が可能な点が魅力です。しかし、毎月分配型のファンドでは、自身が投資した金額の一部が分配金として戻ってきてしまい、投資効率の面であまりよくありません。REITファンドの中には、インデックスファンドのように、コストが比較的安く、毎月分配型でないものもあります。また、少し敷居が高くなりますが、アメリカ市場ではグローバルに投資できるREITのETFが上場していますので、そちらに投資するのもよいでしょう。
20％に迫る利回りに「何かある」と思える感覚が必要
ご存知のように、日本国債の利回りは1％を大きく割り込み、個人投資家に人気のあるソフトバンク社債でさえ、1.5％前後の水準です。そして、債券よりリスクが高いといわれるREITの利回りが、3％～4％程度です。
そんな中、あるREITファンドの分配金利回りは、年率換算で20％に迫る数字となっています。REITファンドは世界中のREITを投資対象としていますから、日本のREITの利回りより多少高くなってもおかしくありませんが、20％近い利回りというのはどう考えても高すぎます。
となれば、分配金利回りが非常に高いREITファンドには、REITのETFとは異なる「からくり」が隠されていると思わなければなりません。しかし多くの個人投資家は、この点に気づいていないように思えます。なぜなら、分配金利回りの高いREITファンドは、個人投資家から多額の投資資金を集め続けているからです。
多額の分配金が支払われている「からくり」は、非常に簡単なことです。分配金のうちREITファンドが受け取っている配当やREITの値上がり益を上回る分は、投資家自身が払い込んだ投資元本が原資に使われているのです。
自身の投資元本が、分配金支払いの原資に使われてしまえば、REIT価格が上昇したときの恩恵が小さくなってしまいます。例えば100万円を投資した後、REIT価格が20％上昇したならば、100万円が120万円まで上昇し、20万円の含み益が生じます。ところが、100万円のうち50万円がすでに分配金支払いにより戻ってきてしまっているなら、投資元本の残り50万円の20％である10万円しか含み益が増えないことになってしまうのです。
分配金を再投資すれば上記の事態はある程度免れますが、受け取る分配金にかかる所得税等の分だけ投資元本が目減りしてしまいますから、分配金を受け取らずにそのまま投資するよりも不利になってしまいます。
ですから、純粋に分配金の受け取りや値上がり益の享受を目的にするならば、REITのETFの方が優れていると筆者は思います。
利回りの高さが魅力のREITではありますが、あまりに利回りが高いものについては、「お買い得」と思うのではなく、「何かあるのではないか」と感じるような猜疑心が必要です。これは、株式投資をはじめ投資全般についていえる非常に重要なことです。
本資料は情報提供を目的としており、投資等の勧誘目的で作成したものではありません。お客様ご自身で投資の最終決定をおこなってください。本資料の内容は、弊社が信頼できると判断した情報源から入手・編集したものですが、その情報源の確実性まで保証するものではありません。なお、本資料の内容は、予告なしに変更することがあります。
足立武志
知って納得！株式投資で負けないための実践的基礎知識
株式投資がうまくいかない、という個人投資家の皆様へ。実践をベースにした「すぐに役立つ真の基礎知識」は、お客様の株式投資戦略に新たなヒントを提供。負けない、失敗しないためにはどのように行動すべきか、これから「株式投資」を始めようと考えている方、必見です。
国内株式のリスクと費用について
■国内株式 国内ETF／ETN 上場新株予約権証券（ライツ）
【株式等のお取引にかかるリスク】
株式等は株価（価格）の変動等により損失が生じるおそれがあります。上場投資信託（ETF）は連動対象となっている指数や指標等の変動等、上場投資証券（ETN）は連動対象となっている指数や指標等の変動等や発行体となる金融機関の信用力悪化等、上場不動産投資信託証券（REIT）は運用不動産の価格や収益力の変動等、ライツは転換後の価格や評価額の変動等により、損失が生じるおそれがあります。※ライツは上場および行使期間に定めがあり、当該期間内に行使しない場合には、投資金額を全額失うことがあります。
レバレッジ型、インバース型ＥＴＦ及びＥＴＮのお取引にあたっての留意点
上場有価証券等のうち、レバレッジ型、インバース型のETF及びETN（※）のお取引にあたっては、以下の点にご留意ください。
- レバレッジ型、インバース型のETF及びETNの価額の上昇率・下落率は、2営業日以上の期間の場合、同期間の原指数の上昇率・下落率に一定の倍率を乗じたものとは通常一致せず、それが長期にわたり継続することにより、期待した投資成果が得られないおそれがあります。
- 上記の理由から、レバレッジ型、インバース型のETF及びETNは、中長期間的な投資の目的に適合しない場合があります。
- レバレッジ型、インバース型のETF及びETNは、投資対象物や投資手法により銘柄固有のリスクが存在する場合があります。詳しくは別途銘柄ごとに作成された資料等でご確認いただく、またはコールセンターにてお尋ねください。
※「上場有価証券等」には、特定の指標（以下、「原指数」といいます。）の日々の上昇率・下落率に連動し1日に一度価額が算出される上場投資信託（以下「ETF」といいます。）及び指数連動証券（以下、「ETN」といいます。）が含まれ、ETF及びETNの中には、原指数の日々の上昇率・下落率に一定の倍率を乗じて算出された数値を対象指数とするものがあります。このうち、倍率が＋（プラス）１を超えるものを「レバレッジ型」といい、－（マイナス）のもの（マイナス１倍以内のものを含みます）を「インバース型」といいます。
【信用取引にかかるリスク】
信用取引は取引の対象となっている株式等の株価（価格）の変動等により損失が生じるおそれがあります。信用取引は差し入れた委託保証金を上回る金額の取引をおこなうことができるため、大きな損失が発生する可能性があります。その損失額は差し入れた委託保証金の額を上回るおそれがあります。
【株式等のお取引にかかる費用】
国内株式の委託手数料は「ゼロコース」「超割コース」「いちにち定額コース」の3コースから選択することができます。
〔ゼロコース（現物取引）〕
約定金額にかかわらず取引手数料は0円です。
但し、原則として当社が指定するSOR（スマート・オーダー・ルーティング（※1））注文 のご利用が必須となります。（当社が指定する取引ツールや注文形態で発注する場合を除きます。）
ゼロコースをご利用される場合には、当社のSORやRクロス（※2）の内容を十分ご理解のうえでその利用に同意いただく必要があります。
※1 SORとは、複数市場から指定条件に従って最良の市場を選択し、注文を執行する形態の注文です。
※2 「Rクロス」は、楽天証券が提供する社内取引システム（ダークプール（※3））です。
※3 ダークプールとは、証券会社が投資家同士の売買注文を付け合わせ、対当する注文があれば金融商品取引所の立会外市場(ToSTNeT)に発注を行い約定させるシステムをいいます。
〔ゼロコース（信用取引）〕
約定金額にかかわらず取引手数料は0円です。
但し、原則として当社が指定するSORのご利用が必須となります。（当社が指定する取引ツールや注文形態で発注する場合を除きます。）
〔超割コース（現物取引）〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引金額 取引手数料
5万円まで 55円（税込）
10万円まで 99円（税込）
20万円まで 115円（税込）
50万円まで 275円（税込）
100万円まで535円（税込）
150万円まで640円（税込）
3,000万円まで1,013円（税込）
3,000万円超 1,070円（税込）
〔超割コース（信用取引）〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引金額 取引手数料
10万円まで 99円（税込）
20万円まで 148円（税込）
50万円まで 198円（税込）
50万円超 385円（税込）
超割コース大口優遇の判定条件を達成すると、以下の優遇手数料が適用されます。大口優遇は一度条件を達成すると、3ヶ月間適用になります。詳しくは当社ウェブページをご参照ください。
〔超割コース 大口優遇（現物取引）〕
約定金額にかかわらず取引手数料は0円です。
〔超割コース 大口優遇（信用取引）〕
約定金額にかかわらず取引手数料は0円です。
〔いちにち定額コース〕
1日の取引金額合計（現物取引と信用取引合計）で手数料が決まります。
1日の取引金額合計 取引手数料
100万円まで0円
200万円まで 2,200円（税込）
300万円まで 3,300円（税込）
以降、100万円増えるごとに1,100円（税込）追加。
※1日の取引金額合計は、前営業日の夜間取引と当日の日中取引を合算して計算いたします。
※一般信用取引における返済期日が当日の「いちにち信用取引」、および当社が別途指定する銘柄の手数料は0円です。これらのお取引は、いちにち定額コースの取引金額合計に含まれません。
【かぶミニ®（単元未満株の店頭取引）にかかるリスクおよび費用】
- リスクについて
- かぶミニ®の取扱い銘柄については市場環境等により、取扱いを停止する場合があります。
- 費用について
- 売買手数料は無料です。
かぶミニ®（単元未満株の店頭取引）は、当社が自己で直接の相手方となり市場外で売買を成立させます。そのため、取引価格は買付時には基準価格に一定のスプレッド（差額）を上乗せした価格、売却時には基準価格に一定のスプレッド（差額）を差し引いた価格となります（1円未満の端数がある場合、買付時は整数値に切り上げ、売却時は切り捨て）。なお、適用されるスプレッドは当社ウェブサイトにて開示していますが、相場環境の急変等により変動する場合があります。
- カスタマーサービスセンターのオペレーターの取次ぎによる電話注文は、上記いずれのコースかに関わらず、1回のお取引ごとにオペレーター取次ぎによる手数料（最大で4,950円（税込））を頂戴いたします。詳しくは取引説明書等をご確認ください。
- 信用取引には、上記の売買手数料の他にも各種費用がかかります。詳しくは取引説明書等をご確認ください。
- 信用取引をおこなうには、委託保証金の差し入れが必要です。最低委託保証金は30万円、委託保証金率は30％、委託保証金最低維持率（追証ライン）が20％です。委託保証金の保証金率が20％未満となった場合、不足額を所定の時限までに当社に差し入れていただき、委託保証金へ振替えていただくか、建玉を決済していただく必要があります。
レバレッジ型ＥＴＦ等の一部の銘柄の場合や市場区分、市場の状況等により、30％を上回る委託保証金が必要な場合がありますので、ご注意ください。
【貸株サービス・信用貸株にかかるリスクおよび費用】
（貸株サービスのみ）
- リスクについて
- 貸株サービスの利用に当社とお客様が締結する契約は「消費貸借契約」となります。株券等を貸付いただくにあたり、楽天証券よりお客様へ担保の提供はなされません（無担保取引）。
（信用貸株のみ） - 株券等の貸出設定について
- 信用貸株において、お客様が代用有価証券として当社に差入れている株券等（但し、当社が信用貸株の対象としていない銘柄は除く）のうち、一部の銘柄に限定して貸出すことができますが、各銘柄につき一部の数量のみに限定することはできませんので、ご注意ください。
（貸株サービス・信用貸株共通）
- 当社の信用リスク
- 当社がお客様に引渡すべき株券等の引渡しが、履行期日又は両者が合意した日に行われない場合があります。この場合、「株券等貸借取引に関する基本契約書」・「信用取引規定兼株券貸借取引取扱規定第2章」に基づき遅延損害金をお客様にお支払いいたしますが、履行期日又は両者が合意した日に返還を受けていた場合に株主として得られる権利（株主優待、議決権等）は、お客様は取得できません。
- 投資者保護基金の対象とはなりません
- 貸付いただいた株券等は、証券会社が自社の資産とお客様の資産を区別して管理する分別保管および投資者保護基金による保護の対象とはなりません。
- 手数料等諸費用について
- お客様は、株券等を貸付いただくにあたり、取引手数料等の費用をお支払いいただく必要はありません。
- 配当金等、株主の権利・義務について
- 貸借期間中、株券等は楽天証券名義又は第三者名義等になっており、この期間中において、お客様は株主としての権利義務をすべて喪失します。そのため一定期間株式を所有することで得られる株主提案権等について、貸借期間中はその株式を所有していないこととなりますので、ご注意ください。（但し、信用貸株では貸借期間中の全部又は一部においてお客様名義のままの場合もあり、この場合、お客様は株主としての権利義務の一部又は全部が保持されます。）株式分割等コーポレートアクションが発生した場合、自動的にお客様の口座に対象銘柄を返却することで、株主の権利を獲得します。権利獲得後の貸出設定は、お客様のお取引状況によってお手続きが異なりますのでご注意ください。貸借期間中に権利確定日が到来した場合の配当金については、発行会社より配当の支払いがあった後所定の期日に、所得税相当額を差し引いた配当金相当額が楽天証券からお客様へ支払われます。
- 株主優待、配当金の情報について
- 株主優待の情報は、東洋経済新報社から提供されるデータを基にしており、原則として毎月1回の更新となります。更新日から次回更新日までの内容変更、売買単位の変更、分割による株数の変動には対応しておりません。また、貸株サービス・信用貸株内における配当金の情報は、TMI（Tokyo Market Information；東京証券取引所）より提供されるデータを基にしており、原則として毎営業日の更新となります。株主優待・配当金は各企業の判断で廃止・変更になる場合がありますので、必ず当該企業のホームページ等で内容をご確認ください。
- 大量保有報告（短期大量譲渡に伴う変更報告書）の提出について
- 楽天証券、または楽天証券と共同保有者（金融商品取引法第27条の23第５項）の関係にある楽天証券グループ会社等が、貸株対象銘柄について変更報告書（同法第27条の25第２項）を提出する場合において、当社がお客様からお借りした同銘柄の株券等を同変更報告書提出義務発生日の直近60日間に、お客様に返還させていただいているときは、お客様の氏名、取引株数、契約の種類（株券消費貸借契約である旨）等、同銘柄についての楽天証券の譲渡の相手方、および対価に関する事項を同変更報告書に記載させていただく場合がございますので、予めご了承ください。
- 税制について
- 株券貸借取引で支払われる貸借料及び貸借期間中に権利確定日が到来した場合の配当金相当額は、お客様が個人の場合、一般に雑所得又は事業所得として、総合課税の対象となります。なお、配当金相当額は、配当所得そのものではないため、配当控除は受けられません。また、お客様が法人の場合、一般に法人税に係る所得の計算上、益金の額に算入されます。税制は、お客様によりお取り扱いが異なる場合がありますので、詳しくは、税務署又は税理士等の専門家にご確認ください。